Ochrana spotřebitele

16. ledna 2020

Sjednání nájmu bytu na dobu určitou oceňují pronajímatelé proto, že po uplynutí sjednané doby mohou nájemce jednoduše vyměnit. I pro nájemce může být výhodné domluvit se dopředu na ukončení nájmu ke konkrétnímu datu. Měl by však počítat s tím, že pokud později bude chtít v bytě zůstat, pronajímatel může zároveň s prodloužením nájmu zvýšit i nájemné.

Jestliže chce pronajímatel dát nájemci z nájmu bytu výpověď, musí doložit, že byl naplněn jeden z důvodů takového kroku uvedených v občanském zákoníku. Pokud se ale bude nájemce výpovědi bránit soudní cestou, může se řízení protáhnout i na několik let. A během nich může nájemce v bytě stále bydlet. Nájem na dobu určitou umožňuje pronajímateli si nájemce ve vymezené době otestovat. Pokud s ním nebude spokojen, neprodlouží mu smlouvu, čímž odpadnou výše uvedené obtíže.

„Smlouva na dobu určitou se většinou uzavírá na rok. Poté pronajímatel s nájemcem podepíše novou smlouvu takzvaně na neurčito, nebo opětovně vždy na další rok. Ovšem přibývá případů, kdy jsou nájmy sjednávány jen na šest měsíců,“ uvádí Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest, a dodává: „Šest měsíců je totiž podle rozhodování soudů většinou nejkratší doba, na kterou lze nájem bytu platně sjednat.“

Ovšem nájem sjednaný na dobu určitou má i svá úskalí: pokud nájemce bude chtít v bytě zůstat i po uplynutí sjednané doby, pronajímatel mu může zvýšit nájemné. Uzavírá totiž s nájemcem novou smlouvu a ta může mít změněné podmínky, včetně vyššího nájemného. Navíc limity pro jednostranné zvýšení nájemného stanovené občanským zákoníkem platí jen pro nájem sjednaný na dobu neurčitou.

„Lidé jsou často zaskočeni, že jim pronajímatel předložil po uplynutí sjednané doby novou smlouvu se zvýšeným nájemným. Nemilé je to zvláště za situace, kdy investovali do rekonstrukce bytu, ale s pronajímatelem se nedohodli na úhradě nákladů. Jestliže pak nepřistoupí na zvýšené nájemné, budou byt muset opustit a náklady na rekonstrukci jim nemusí být vždy proplaceny,“ popisuje případy ze spotřebitelské poradny dTestu Eduarda Hekšová.

Nejde však jen o zvyšování nájemného. Zatímco nájem na dobu neurčitou může nájemce vypovědět kdykoliv a bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědní dobou, v případě nájmu na dobu určitou takovou možnost automaticky ze zákona nemá. Lze to ovšem sjednat v nájemní smlouvě. Pokud se pronajímatel s nájemcem dohodnou, že mohou nájem vypovědět kdykoliv bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědní dobou, je to v pořádku. Pokud by však smlouva přiznávala toto právo jen pronajímateli, mohl by se nájemce u soudu úspěšně proti takové výpovědi bránit.

Nájem na dobu určitou může být také vypovězen ze stejných zákonných důvodů jako nájem na dobu neurčitou. Typicky se jedná o porušování či neplnění některých povinností, například neplacení nájemného nebo neodstraňování závad. Vedle těchto zákonných důvodů pak existuje u nájmu na dobu určitou ještě jeden další. Jedná se o situaci, kdy se po uzavření smlouvy okolnosti změní do takové míry, že nelze po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

„V praxi se jedná například o změnu místa zaměstnání nájemce vyžadující delší cestování do práce nebo o změnu jeho sociální situace, a to jak k horšímu, tak k lepšímu,“ vysvětluje Hekšová a doplňuje: „Kvůli podstatné změně okolností může nájem ukončit podle zákona pouze nájemce. Smluvně je však možné takové právo přiznat i pronajímateli v nájemní smlouvě nebo v dodatku k ní. Výpovědní doba je podle zákona tříměsíční, lze ji však dohodou zkrátit či prodloužit. Ve výpovědi musí být popsáno, o jakou konkrétní podstatnou změnu okolností se jedná.“