Ochrana spotřebitele

14. září 2021

Pronajímatelé a nájemci často tápou v tom, kdo je povinen v nájemním bytě například provádět opravy a údržbu kotle či bojleru, vymalovat nebo opravit vypínač. Odpověď lze najít v právních předpisech, roli hraje i případná domluva mezi nájemcem a pronajímatelem. Kdy ale jejich dohoda neplatí? A jaké následky může mít, když nejsou opravy a údržba včas provedeny?

Jako každý jiný byt vyžaduje i ten nájemní údržbu a dříve či později se objeví nutnost oprav. Práva a povinnosti ohledně údržby a oprav v nájemním bytě stanoví občanský zákoník a zvláštní nařízení vlády, které vypočítává, co je běžnou údržbou a drobnými opravami, které má provádět nájemce. Dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem, typicky jako součást nájemní smlouvy, sice může rozdělit péči o byt i jinak, nesmí však uložit nájemci více povinností než právní předpisy.

Podle výše uvedeného vládního nařízení musí nájemce třeba v bytě malovat, opravovat svrchní části podlah, vyměňovat žárovky, opravovat elektrické zásuvky nebo čistit digestoř. „Jeden z nejčastějších dotazů v naší spotřebitelské poradně se týká toho, zda je to pronajímatel nebo nájemce, kdo má povinnost obstarat a zaplatit opravu či revizi plynového kotle,“ konstatuje Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest. A dále vysvětluje: „Zde platí, že servisní prohlídku, to znamená preventivní údržbu, mazání, čištění, seřizování a podobně, musí zajistit a zaplatit nájemce. Ovšem revizi, tedy prohlídku za účelem posouzení celkového stavu zařízení z hlediska bezpečnosti a provozuschopnosti, zajišťuje a hradí pronajímatel.“

V praxi mohou servisní prohlídky a revize splývat. Navíc u plynových kotlů instalovaných v bytech není stanoveno, jak často se mají prohlídky vykonávat. Ovšem ty mohou být požadovány v pojistných smlouvách. Neprovádění prohlídek může vést i k poškození kotle, a tedy nutnosti jeho výměny. Kotel je sice povinen vyměnit pronajímatel, ale mohl by požadovat jeho částečnou úhradu od nájemce s tím, že je to právě nájemce, kdo přispěl k jeho poškození neprováděním pravidelných prohlídek.

Neodstranění závad ze strany nájemce nebo pronajímatele v případě, že právě oni jsou povinni je odstranit, může být důvodem k výpovědi nájmu druhou stranou. Nadto pokud neodstraní závadu pronajímatel, ačkoliv ji odstranit měl, může nájemce požadovat slevu z nájemného. K tomu však může přistoupit až po oznámení vady pronajímateli a uplynutí přiměřené doby na její odstranění. „Je nezbytné si dávat pozor také na situace, kdy hrozí v důsledku vyskytnuvší se vady bezprostředně další škoda. Typicky se jedná o prasklé stoupačky. V takových případech je to nájemce, kdo musí zajistit bezodkladné odstranění závady, i kdyby nespadala pod drobné opravy. Pak má ale nárok požadovat po pronajímateli proplacení nákladů na takové odstranění,“ upozorňuje Eduarda Hekšová.

Výše uvedená pravidla platí pro případy, kdy závady vznikají v rámci běžného opotřebení, tedy v rámci obvyklého užívání bytu. Pokud nájemce vadu způsobí jinak, ať už úmyslně nebo z nedbalosti, musí napravit škodu, tedy vadu odstranit, i kdyby ji jinak měl odstraňovat pronajímatel. Oba také mohou odstranit vadu, kterou měl odstranit ten druhý, a požadovat proplacení nákladů, jestliže se druhá strana k odstranění nemá.

S případnými závadami a prováděním údržby souvisí i povinnost nájemce zanechat pronajímateli kontakt na osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě nezbytné potřeby – třeba při havárii vodovodu či kanalizace, ale i při údržbě společných částí domu. „Pokud tuto povinnost nájemce nesplní, může dojít ke vzniku jeho odpovědnosti za škody, které v souvislosti s tím nastaly, a vystavuje se i nebezpečí výpovědi z nájmu bytu ze strany pronajímatele,“ uzavírá Eduarda Hekšová.