Ochrana spotřebitele

3. července 2018

Mezi slovy nájem a podnájem řada lidí příliš nerozlišuje. Jsou tu ale důležité rozdíly. Oproti nájemci mívá podnájemce slabší postavení, například nemá jistotu, jak dlouho bude moci v podnájmu bydlet. Vyplatí se podnájem? A na co si dát při jeho sjednání pozor?

Podnájem bytu vzniká, jestliže nájemce umožní na základě podnájemní smlouvy užívat nájemní byt podnájemci. Kromě uzavření smlouvy mezi nájemcem a podnájemcem je obecně k platnosti podnájmu potřeba, aby s ním souhlasil pronajímatel. „Souhlas pronajímatele není nutný, jestliže bude nájemce s podnájemcem v bytě bydlet. Lidé však někdy zapomínají, že o podnájem se jedná i v případě, kdy družstevní byt přenechává družstevník další osobě k bydlení. Družstevní byt je totiž vlastnictvím družstva a družstevník je jeho nájemcem. U družstevního bytu je tedy rovněž potřeba souhlas družstva s podnájmem,“ upozorňuje Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení spotřebitelské organizace dTest.

Pokud nebude mít nájemce požadovaný souhlas pronajímatele, znamená to neplatnost podnájemní smlouvy. Podnájemce bude muset byt opustit a pronajímatel může nájemce z bytu vypovědět. Pokud chybí souhlas s podnájmem družstevního bytu, může v krajním případě dojít k vyloučení družstevníka z družstva. A to v případě, že by družstevník opětovně podnajmul byt bez souhlasu a družstvo by mu zároveň zaslalo písemnou výstrahu.

I když má nájemce potřebný souhlas, je vhodné si podnájem dobře rozmyslet. Nese totiž rizika jak pro nájemce, tak pro podnájemce. „Jestliže podnájemce nebude například platit za služby či užívání bytu, nebo způsobí v bytě škodu, půjde to na vrub nájemce, který bude muset pronajímateli škodu uhradit. Pronajímatel a podnájemce totiž nemají vzájemná práva a povinnosti,“ vysvětluje Lukáš Zelený. Nevýhodou pro podnájemce je skutečnost, že nemá jistotu ohledně doby trvání podnájmu, jelikož podnájem končí automaticky, jestliže skončí nájem. Stačí tedy, aby se nájemce s pronajímatelem dohodli na skončení nájmu, a podnájemce se bude muset z bytu odstěhovat.

Někdy se lze setkat s názorem, že podnájemci lze zakázat v podnájemní smlouvě v bytě chovat zvířata, podnikat, kouřit, zařídit si trvalý pobyt, nebo naopak mu uložit povinnost zaplatit smluvní pokutu. „Jedná se ovšem o ustanovení zkracující práva nájemce a ta jsou v nájemní smlouvě zakázaná. Jestliže v nájemní smlouvě jsou, nájemce se jimi nemusí řídit. V dTestu se domníváme, že taková ustanovení nesmí být ani v podnájemní smlouvě,“ uvádí Lukáš Zelený.

Jestliže se přes výše uvedené rozhodnete uzavřít podnájemní smlouvu, měli byste se přesvědčit, že nájemce je oprávněn byt podnajmout, tedy, že má platnou nájemní smlouvu a zároveň souhlas pronajímatele s podnájmem.